Birçok bölge ve kentin AVM’lere doyduğu söyleniyor
Peki, gerçekten de piyasada bir doygunluk var mı? Hangi bölgeler AVM açısından hala çok cazip fırsatlar sunuyor.
Yatırımcılar nerelere yönelmeli, ne yapmalı?
Türkiye'de son 10 yılda inşa edilen alışveriş merkezi (AVM) sayısı 5 kat artarken, AVM'lerin ciroları 2009 sonuna bakıldığında bir önceki yıla göre yüzde 5,5 artarak, 21 milyar liraya ulaştı. Bu yıl ise cironun 25 milyar liraya ulaşması bekleniyor.
Türkiye'de 240 AVM bulunuyor ve yaklaşık 30 tane de inşa ediliyor. Böylelikle toplam AVM kiralanabilir alanı da 5,7 milyon metrekareyi aşacak. Hizmete giren yeni AVM'lerin yüzde 80'i Ankara ve İstanbul'da bulunuyor. Türkiye'deki 81 ilin 42'sinde ise AVM bulunmuyor.
Avrupa ülkelerinde bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ortalama 200 metrekare. Türkiye ortalamasında ise bin kişiye düşen kiralanabilir AVM alanı 78 metrekare. Bin kişiye düşen metrekare dağılımında başı Ankara çekiyor. Ankara'da bin kişiye düşen metrekare 215 iken, Ankara'yı İstanbul 155 metrekare, Denizli 122 metrekare, Eskişehir 120 metrekare, Tekirdağ 105 metrekare, Gaziantep 100 metrekare ve Bursa 100 metrekareyle takip ediyor.
Gelişmişlik seviyesi ve nüfus olarak sıralamalarda yukarılarda olan bazı iller alışveriş merkezleri konusunda ortalamanın altında kalıyor. İzmir'de bin kişi başına düşen kiralanabilir alan 70.4 metrekare, Konya'da 63 metrekare. Adana'da ise Yüreğir'de açılacak olan 47.400 metrekare kiralanabilir alana sahip olan Outlet Alışveriş Merkezi ile birlikte bin kişi başına düşen kiralanabilir alan 57 metrekare olacak. Rakamlar, bu gibi illerde hala alışveriş merkezine ihtiyaç olduğunu gösteriyor.
AVM sektöründe rakamlar böyle diyor. Son yıllarda sektörde bazı sorunlar yaşansa da AVM piyasası konutla son yılarlın yükselen trendi. Hem inşaat sektörüne yaptığı katkı hem de yarattığı istihdam açısından oldukça önemli işlev gören AVM yatırımlarında ne durumdayız?
Birçok bölge ve kentin AVM'lere doyduğu söyleniyor. Gerçekten de piyasada bir doygunluk var mı? Hangi bölgeler AVM açısından hala çok cazip fırsatlar sunuyor.
İşte son yılların yükselen yıldızı AVM piyasasını uzun yıllardır bu sektörde yatırımcılara birçok konuda danışmanlık hizmeti sunan Gaya Gayrimenkul'ün genel müdürü Fırat Murathanoğlu ile enine boyuna konuştuk:
Krizden Türkiye'deki gayrimenkul piyasası ve özellikle AVM piyasası nasıl etkilendi? Bugün ne durumdayız?
- Fırat Murathanoğlu:Şu anki durum iyi ama geçmişte ne oldu diye bakmak lazım. 2008'in sonunda başlayan küresel krizle beraber iki şey sormak gerek. İlk olarak alışveriş merkezlerindeki perakendeciler ne yaptı? İkincisi yatırımcılar ne yaptılar? Burada önemli olan bu soru. O dönemde yola çıkmış yatırımcılar ve bitmek üzere olan projeler vardı. Bunlar krize rağmen bitirildi. Henüz yatırıma başlamamış olanlarsa durdu. Kriz etkisini en fazla bu alanda gösterdi.
Fakat yatırımcılar açısından baktığımız zaman ve ekonomimiz çok daralmasına rağmen bu krizden bankacılık sisteminin ayakta kalmış olması sebebiyle çabuk kurtulduk. Yani 2009'un ikinci yarısında ertelenen yatırımlar yeniden masaüstüne çıktı. Masaüstüne çıkan yatırımların yarısı krediyle yarısıysa öz kaynaklarla yapıldı ve yapılıyor. Öz kaynakları olan yatırımcılar hemen yatırıma geri döndüler. Bankalarda da zaten güven endeksinin yükselmesiyle beraber muazzam bir para bolluğu var.
Perakendeye bakarsak, mevcut alışveriş merkezlerinde birçok sektörde cirolar artmaya devam etti. Marketlerde, markalı fastfoodlarda, restoranlarda, elektronikte ve eğlence sektöründe cirolar arttı. Konfeksiyonda ise bir azalma görüldü. Ama genel olarak baktığımızda genel perakende cirosunda % 22 artış var.
Kriz döneminde kredi musluklarını kapatan bankalar, uslukları AVM'ler için mi açtı?
- Fırat Murathanoğlu:Bankalar her zaman AVM'lere sıcak baktılar. Çünkü her zaman daha fazla yatırım yapabileceklerini ön gördüler. Yabancı fonlar da bu manada çok istekli ve arzulu bir dönem geçirdiler. 2009'un ikinci yarısından sonra yatırımcılar geri döndü. Bankalar zaten iyi pozisyondaydılar.
İSTANBUL'UN % 20'Sİ DENİZ GÖRMEMİŞ!
Türkiye'de AVM kültürünün geliştiğini söyleyebilir miyiz? Krizler bu kültürün oluşmasını engelliyor mu?
- Fırat Murathanoğlu:Örneğin 2001 krizinde Profilo Alışveriş Merkezi üçüncü yaşındaydı. Profilo Alışveriş Merkezi 2001 krizinde giriş sayılarından bir şey kaybetmedi. Çok ciddi bir krizdi fakat insanlar gelmeye devam ettiler. Bölgemizde bir sürü banka kapandı bir sürü insan işsiz kaldı. Ama insanlar gelmeye devam etti. Hemen bir araştırma yaptık. Baktık ki yeni gelen insanlar var. Yani bir kısmı hakikaten gelmiyor ama yeni gelenler var. O zaman anladık ki bu alışveriş merkezi kültürü yavaş yavaş oturuyor. Dolayısıyla rahatlıkla söyleyebilirim ki İstanbul'da alışveriş merkezine gitmemiş milyonlarca insan var. Yapılan bir ankette İstanbul nüfusunun % 20'sinin de denizi görmediği tespit edildi. Böyle çok ilginç veriler var. 13- 14 milyonu aşmış bir şehirde elbette ki çok büyük bir pazarla karşı karşıyasınızdır.
AVM yatırımları hangi illerde devam edecek? Öngörüleriniz nedir?
- Fırat Murathanoğlu:AVM yatırımları hem İstanbul'da hem Ankara'da hem de İzmir'de, Bursa'da, Eskişehir'de, Adana'da ve diğer potansiyeli olan illerde devam edecek. İstanbul ve Ankara'da alışveriş merkezleri açısından daha gidilecek çok yol var.
İstanbul'da şu anda kaç tane AVM var?
- Fırat Murathanoğlu:Şu an hesaplamalarımıza göre, bizim gerçek alışveriş merkezi diye algıladığımız AVM'lerin sayısı 150 civarında.
Peki bu gerçek AVM'ler ne kadar büyüklükte?
- Fırat Murathanoğlu:En az 20.000 metrekare kiralanabilir alanı olan alışveriş merkezleri ve bunların üstündekileri kastediyorum.
Peki AVM sayısı artacak mı? Artacaksa sayı kaça çıkar?
- Fırat Murathanoğlu:Evet, İstanbul'daki AVM sayısı rahatlıkla 250'ye çıkabilir. Yatırımı devam eden ve önümüzdeki 1-2 yıl için hayata geçecek olan 35 tane yatırım var. Dolayısıyla daha AVM açısından yolumuz uzun. Tabi burada hep şu konuya geliyoruz, alışveriş merkezleri hep yan yana yapılıyor…
YATIRIMCILAR KONSEPTE DİKKAT ETMELİ!
İstanbul'da bu sorunun yaşandığı bölgeler var. Mesela Beylikdüzü
- Fırat Murathanoğlu:Beylikdüzü'de gerçek AVM olarak sayabileceğim bir tek Migros var. Daha önce AVM sayılarını söylerken buradaki birçok AVM'yi içine almadım zaten. Nedeni çok küçük ölçekli olmaları. Beylikdüzü'nde ciddi bir doygunluk var ama 40-50 bin metrekare kiralanabilir alanı olan bir alışveriş merkezi yapmak lazım mı diye sorarsanız, kesinlikle lazım derim. Yani burada ölçek önemli.
Ali Sami Yen'in yerine alışveriş merkezi yapmak mantıklı olur mu?
- Fırat Murathanoğlu:Bana sorarsanız çok fazla ihtiyaç yok çünkü yolun o tarafında çok tutan Cevahir gibi büyük bir alışveriş merkezi var. Dolayısıyla Ali Sami Yen arsasına yapılacak projenin çok özellikli olması gerekiyor. Alışveriş merkezlerini birkaç kategoriye ayırıyoruz. Birincisi bölgesel AVM, ikincisi mahallesel, üçüncüsü outletler ve dördüncüsü de özellikli AVM'ler. Özellikli AVM'ler nerede karşımıza çıkar dersek; öncelikle ölçek problemi varsa ya da çok yan yana proje varsa karşımıza çıkar. Dolayısıyla Ali Sami Yen ve Likör Fabrika'sının olduğu bölgeye de klasik bir AVM yapmaktansa özellikli bir çalışma yapmak lazım. Orada gerçekten kafayı çok yormak lazım. Mesela Kuş Tepe'deki Trump Towers'da da sorun olabilir. O projede klasik anlamda bir iş yapılırsa işler zorlaşabilir. Çünkü önünde 16 hatlı bir yol var ve projenin arkasındaki nüfus ise zayıf. Trump'a gelecek müşteri Cevahir tarafından gelecek. Ama insanların Cevahir'i geçip 16 şeritli yoldan geçerek Trump'a gitmesi için farklı bir özellik gerekiyor. Fakat biz Profilo Alışveriş Merkezi'nde çevremizdeki birçok alışveriş merkezi olduğu için memnuniyet duyuyoruz. Bu bölgenin alışveriş merkezleri bölgesi haline gelmesinin de başka avantajı var. Genelde turistler tüm AVM'lerin bir arada bulunduğu yere gitmek istiyor. Yatırımcıların da Likör Fabrikası, Ali Sami Yen arsası ve Trump Towers'da çok dikkatli projeler üretmesi gerekiyor.
Levent ve Kozyatağı'nda yoğunluk yaşıyor, buralarda durum nedir?
- Fırat Murathanoğlu:Aynı şekilde onlar da kendi iç bölgelerini oluşturuyor. Kozyatağı'nda önemli bir sorun yok şimdilik işler yolunda gözüküyor. Hatta Kozyatağı biraz daha AVM kaldırabilir. Levent'te ise bundan sonra bir şey yapılacaksa çok dikkatli olunmalı. Çünkü orada Özdilek Grubu'nun bir projesi var. Onun dışında mevcutlarda bir sorun yok. Akmerkez'in tadilat işi çok uzadı ve onun uzaması İstinye Park'ın işine yaradı diye düşünüyorum.
Zincirlikuyu'da yapılan Zorlu Center projesi hakkında ne düşünüyorsunuz?
- Fırat Murathanoğlu:Orada sanırım klasik anlamda bir alışveriş merkezi olacak. Fakat İstanbul Sapphire'de de bir alışveriş merkezi var ve eski bir çarşı teması işleniyor. Ben böyle temalı projeleri seviyorum. Mesela zamanında Kanyon kendini A plus olarak konumlandırmıştı. Çarşı fikri fena değil. Zorlu projesinin de kapsamlı bir proje olacağını düşünüyorum. Ama temayla konseptle ilgili bir şey duymadık daha. Sonuç olarak o bölgenin böyle bir projeyi kaldıracağını düşünüyorum.
Peki sizin Türkiye'de en beğendiğiniz alışveriş merkezi hangisi?
- Fırat Murathanoğlu: Kesinlikle İstinye Park. Çünkü tek bir lokasyondan bütün kesimleri kucaklamayı başardı. Bana göre her kesimi göğüsledi ve içine aldı. Bu yüzden çok başarılı buluyorum. Mimari olarak da beğeniyorum, mesafeyi de çok iyi kullandıklarını düşünüyorum. Sezarın hakkını Sezara vereceksin.
İSTANBUL DOĞU BATI YÖNÜNDE GELİŞİYOR
Peki İstanbul'da AVM ihtiyacı olan yeni bir bölge var mıdır?
- Fırat Murathanoğlu:Pendik'de bir hareket var. Bölgede 4-5 AVM projesi var. İstanbul Avrupa'nın en büyük kenti. Ne yapılsa tutacak nerdeyse ama çok dikkatli olunması gerekiyor. İstanbul'un merkezi iş alanı Maslak-Levent hattı bir omurga gibi. Onun dışında Bakırköy belli bir nüfusa sahip o yüzden burası da önemli bir pazar. Kozyatağı da aynı şekilde belli bir nüfus sahip ve bu yüzden önemli. Kurtköy, Pendik, Çekmeköy gelişen bölgeler. İstanbul kuzey-güney yönünde büyüme hızını yitirdi. Çünkü artık gidilecek yer yok. Dolayısıyla yaşam doğu-batı yönüne kayıyor. Bu anlamda Kurtköy, Çekmeköy, Kartal ve Pendik sahil hattı ticari anlamda gelişmeye devam edecek. Avrupa tarafında da Bahçeşehir, Başakşehir ve Avcılar yönünde bir gelişme var. Zaten Bahçeşehir ve çevresinde benzer alışveriş merkezi projeleri var. Bizim çok inandığımız Başakşehir'de yine mahallesel bir doku içerisinde Fuzul Yapı'nın inşa ettiği Olimpa AVM var.
Olimpa'nın başarılı olacağını düşünüyor musunuz?
- Fırat Murathanoğlu: Çok başarılı olacağını düşündüğümüz bir alışveriş merkezi. Ayrıca Akbatı yapımcıları da bir proje geliştiriyorlar. Dolayısıyla doğu-batı ekseninde bütün projelerin geleceği var ama çok acele etmemek lazım. Çünkü yerleşim de yavaş ilerliyor. Yaklaşık 1 milyon konut talebi var ama arz o talebi tam olarak karşılamıyor. Bu nedenle doğru hedefle doğru projeler üretmek lazım ki doğu-batı aksı yerleşim olarak gelişsin. Bu gelişim doldukça da alışveriş merkezleri gelişecek.
Başarı için AVM'lerin konut yatırımlarını takip etmeleri gerekiyor mu?
- Fırat Murathanoğlu: Elbette takip etmeleri gerekiyor. Biz bugün yeni tasarladığımız her yapıda sürdürülebilir yeşil binalar yapmaya çalışıyoruz. Bu binaların uluslararası sertifikası var. Biri ABD kökenli LEED (Enerji ve Çevre Dostu Tasarımda Liderlik), diğeri İngiliz kökenli BREEAM (Bina Araştırma Kuruluşu Çevresel Değerlendirme Metodu). Biz bundan sonra yapacağımız tüm yapılarımızda bu sertifikaları önemsiyoruz. Çünkü bu sertifikalar insanla alakalı. LEED sertifikasyonu diyor ki; bir alışveriş merkezine ya da insanların ihtiyaçlarını karşılayabilecek bir merkeze ne kadar yakınlıktasın? Herkesin ulaşabileceği bir yakınlıktaysa değer kazanıyor, yakın değilse o ölçüde değeri düşüyor. En az enerjiyle ulaşabildiğin yer en kıymetli yerdir. Dolayısıyla alışveriş merkezlerine yakın konutlar, iş merkezleri büyük avantaj elde ediyorlar.
Konut projelerinde sürdürülebilir enerji ya da tasarrufla ilgili uygulamalar oluyor. Örneğin Solarkent ve Varyap Meridian gibi konut projeleri var. Sürdürülebilir enerji
alışveriş merkezleri için de geçerli mi?
- Fırat Murathanoğlu: Geçerli tabi. Örneğin; Ümraniye'deki Meydan AVM tamamen jeotermal enerji ile ısınan ve soğuyan bir yapıyla çalışıyor. Yine Merter'deki Forum Merter'de de benzer bir uygulama kullanılıyor. Ve biz de bundan sonra ister otel olsun ister konut olsun ister alışveriş merkezi olsun tüm yatırımcılarımıza mutlaka enerji konusunda sürdürülebilir bir yeşil bir bina yapısı önereceğiz. Tabi şunu da unutmamak lazım bu yapılar maliyeti çok arttırmasa da biraz emsallerden yiyen bir yapı. Belki zaman içerisinde bu emsal problemlerini belediyeler ile konuşup düzenlemeler yapılabilir. Ayrıca Kyoto Protokolü'nü de imzaladık ve bu protokole uygun yeşil binaların yapılması için çalışmalar gündeme gelebilir.
OTOPARK SERBEST OLURSA AVM ÖNEM KAZANIR
Yasalardan bahsetmişken AVM'lerdeki kiraların katlanmasından dolayı son dönemlerde ciddi bir problem yaşandı ve ayrıca otopark ücretleri sorun oluyor. Siz bu konular hakkında ne düşünüyorsunuz? Ciro üzerinden pay almak sizce mantıklı mı?
- Fırat Murathanoğlu: Zaten kendi projelerimizde ciro bazlı çalışmalar yapıyoruz. Burada önemli olan kiracı olan iş ortağımızın net çalışıyor olması lazım. Yani hiçbir şekilde faturasız bir çıkışı olmaması lazım. Bunu denetleyen firmalar da var. Zaman zaman onlardan yararlanıyoruz. Ama zincir mağazalar ya da marka bilinilirliği yüksek olan barkotlu çalışan belli bir stok sistemiyle çalışan bütün mağazalarla biz ciro sistemiyle çalışabiliyoruz. Bu da çok mantıklı, o kazanacak ki kira ödeyebilsin. Mal sahibi de parasını alabilsin. Tabi işletmecileri çok zorlamamak için bir baz kira bedeli koyuyoruz. Alt limitler belirleyerek bu çalışmalar yapılabilir. Kriz döneminde bile bize kimse ‘benim kiramı indir' demedi. Çünkü biz hep makul fiyatlarla çalıştık. Zaten döviz kuruyla yapılan kontratlarda da yatırımcılarımız makul davranışlar sergilediler. Ama burada şuna dikkat vermek lazım. Bizim gibi şirketler fizibilite yapıyor. 100 mağazalık alışveriş merkezi yapıyoruz ve 2000 kişi istiyor. Verebileceğimiz mağaza sayısı 100 olunca yatırımcı diyor ki kiraları artıralım. Biz de tamam diyoruz. Perakendeciler de imza atıyorlar. Fakat 6 ay sonra herkes kara kara düşünmeye başlıyor. Burada herkes hatalı diye düşünüyorum. Yatırımcılar rakamı artırmayacak perakendeciler de yüksek kiralara imza atmayacaklar. Geçmişte sıkıntı yaşayan yatırımların sebepleri bu yüzden. Hem yatırımcılar hatalı hem danışman firmalar hem de perakendeciler.
AVM'lerin otopark ücretleri almaları hakkında neler düşünüyorsunuz? Sizce otopark ücreti almak doğru mu?
- Fırat Murathanoğlu: Otopark ücretlendirilmesi yapılabilir ama belli koşullar çerçevesinde. Belediyelerin 3 saatlik bir sınırlandırılması var. Çoğu alışveriş merkezlerinin yaptığı gibi belirli bir alışveriş karşılığında ücretsiz otopark izni olabilir. Sonuçta otopark çok kıymetli ve bu sayede insanlara konforlu ve güvenli bir yer sağlıyorsunuz. Bunu alışveriş merkezlerinin lehine nasıl sağlayabilirsiniz diye sorarsanız? Otoparkları serbest yaparsınız o alışveriş merkezi önem kazanır. Örneğin; İstinye Park. Bu sayede kazanan siz oluyorsunuz. Bazı alışveriş merkezleri de şehrin tam göbeğinde ve yapılan bir yatırım var. Bir araçlık yer 4-5 bin dolara mal oluyor. Dolayısıyla AVM'lerde yoğun talep varsa paraya çevirmeyi tercih ediyorlar. Bunu da çok doğal karşılıyorum açıkçası. Sonuçta otoparkların tamamı insana hizmet için var. Bu da yerine ve lokasyonuna göre çeşitlilik gösterebilir. Ama buda çok yüksek rakam demek değil, yüksek olursa da insanları kendinize küstürürsünüz. Örneğin; Nişantaşı City's çok yüksek otopark ücreti alıyordu eme fiyat normale döndü.
AVM'LERİN KAPANIŞ SAATLERİNE KİMSE DOKUNMASIN!
Peki AVM'lerin kapanış saatleri?
- Fırat Murathanoğlu: Alışveriş merkezlerinin çalışma saatlerine kimse dokunmasın diyorum. Çünkü eğer serbest bir ekonominin içindeysek ekonominin kendi kendini tayin etmesi gerekiyor. Yurt dışında sınırlandırılmalar yapıldı ama burası nihayetinde Türkiye. Türkiye'de alışveriş merkezlerinin konumu ne Amerika'da ki gibi ne de Avrupa'da ki gibi. Amerika'daki AVM'ler hipermarketten ayrıdır. Avrupa'daki AVM'ler de ise eğlence alanları alışveriş merkezlerinden kopuktur. Biz de ise hepsi bir arada bir yaşam alanıdır. O yüzden AVM'lerin çalışma saatlerini erken kapatmak ve hafta sonu kapatmak doğru gelmiyor. Çünkü perakendeciler cirolarının %65 ‘ini haftasonları yapıyorlar.
Bizdeki bu AVM yapısını Avrupa'ya, Amerika'ya ihraç edebilir miyiz?
- Fırat Murathanoğlu: Hayır biz bunu Avrupa'ya, Amerika'ya ihracat edemeyiz. Çünkü akım oradan geliyor. Biz bunu Ortadoğu'ya yakın Asya'ya ihracat edebiliriz. Edebiliyoruz da zaten.
AVM piyasasında yabancı yatırım oranı nedir?
- Fırat Murathanoğlu: Alışveriş merkezi yatırımlarının yaklaşık % 50'si yabancı yatırım tarafından gerçekleştiriliyor. Özellikle Corio, Redevco ve Multi Turkmall gibi firmalar piyasada boy gösteriyor. Ve yabancıların ilgisi de günden güne artıyor.
10 YIL DAHA AVM YAPMAYA DEVAM EDEBİLİRİZ
Anadolu'da hangi illerde yeni AVM yatırımları görebiliriz?
- Fırat Murathanoğlu: AVM yatırımları son yıllarda Anadolu'daki diğer illere de yayılıyor. Önümüzdeki süreçte farklı illerde yeni AVM'lerin açılacağını göreceğiz. Hala Anadolu'da bakir iller var. Mesela Adana'ya net bir ihtiyaç var. Kayseri, Sivas, Antalya, Konya, İzmir ve Eskişehir'e yeni AVM'lerin yapılması şart. Hemen her il bir ya da iki yatırım yapılabilir durumda. Anadolu'da da kültür yavaş yavaş gelişiyor. Bu yüzden bunlar uzun soluklu olacak. Mersin'de Forum Mersin açıldı, 1 yıl herkes kan ağladı. Çünkü kent bu AVM'ye alışıl değildi. Fakat proje çok büyük ve çok güzel bir projeydi. Şimdi merkez açılalı yaklaşık 2 yıl olacak ve iyi durumda sayılır. Alışveriş merkezi kültürünün oturması en az 2 yıl. Dolayısıyla şimdi yapmaya başlamalıyız ki yakalayabilelim bu kültürü. Yani önümüzdeki 10 yıl rahatlıkla alışveriş merkezi yapmaya devam edebiliriz.
AVM yatırımlarında karlar biraz düşüyor. Eski getiriler yok gibi. Bu durumda da önümüzdeki 10 yıl içerisinde AVM yatırımları önemli olmaya devam edecek mi?
- Fırat Murathanoğlu: Tabi ki hala AVM yatırımları karlı olmaya devam edecek. Eski karlar yok ama bu kardan zarar etmek gibi bir şey. Biz öyle bir ülkeyiz ki, yurt dışında yapılan alışveriş merkezlerinde yatırımcılar 10 yıl 13 yıl sonra oturtmayı planlarken bizde 3 yılda oturmadı mı hemen başlıyoruz işi bitirmeye. Bir kere Türkiye'nin potansiyeli hiçbir ülkede yok, bunu rahatlıkla söyleyebilirim.
YENİ AVM'LERİN YÜZDE 35'İ BAŞARISIZ
Yeni açılan AVM'lerde başarı oranı ne durumda?
- Fırat Murathanoğlu:Doğru konseptle, doğru lokasyonla, doğru ölçekle yapılan projelerin kötü yönetilmedikleri müddetçe %100 başarı şansı vardır. Ama dediğim gibi araştırması, planlaması, mağaza karması, konsepti, teması, büyüklüğü ve yeri doğru yapılacak en önemlisi iyi yönetilecek. İşte o zaman başarı %100'dür.
Açılan AVM'lerde başarısızlık oranı nedir?
- Fırat Murathanoğlu:Bana göre AVM'lerin % 35'i başarısız. Bunun nedenleri de doluluk oranında problemler olması. Birbirine yakın ve birbirini çok taklit etmiş alışveriş merkezleri başarısız oluyor. Biri diğerini taklit ediyor hem de kötü ediyor.
AVM'lerde başarı için illa farklı bir konsept ortaya koymak gerekiyor mu?
- Fırat Murathanoğlu:Kesinlikle gerekiyor. Konsept geliştirirken mutlaka projenizi temalandırmak zorundasınz. Mesela otel sektöründe SPA içinde oteller yapılıyor. Yani burada bir ana fonksiyon belirleniyor. Yani o teme çerçevesinde esas ticari işlevlerini yerleştiriyor. AVM'lerde gençlere ve çocuklara yönelik konseptler geliştirmekte yarar var, çünkü nüfusumuzun %75'i 35 yaş altında ve genç.
YATIRIMCILAR BİZE DANIŞSIN
- Yatırımcılar bir AVM yaparken nelere dikkat etmeli? Bu aşamada Gaya Gayrimenkul olarak siz ne gibi hizmetler veriyorsunuz?
- Fırat Murathanoğlu: Birincisi bizim gibi firmalılara danışmaları lazım. İş modelimizi hatırlarsak biz 4 safhada ilerliyoruz. Başarı programımızı da aynı şekilde 4 safhada yürütüyoruz. Birincisi o arazide en iyi kullanım fonksiyonlarını tespit ediyoruz. Çevre analizi, ulaşım analizi, hedef kitle, hedef Pazar, rekabet, bölgenin gelişimi, gelişim trendleri. İmar haklarına bakıyoruz ve diyoruz ki buradaki en doğru iş şudur: alışveriş merkezidir, konuttur, iş merkezidir, hastanedir, otoparktır. Sonra işin temasını, konseptini, mimarı programını, vizyon bakımından eskiz çalışmalarını çiziyoruz, fizibilitesini yapıyoruz ve birinci safha bitiyor. O zaman yatırımcının önüne koyarak bu arazide en doğru işin bu olduğunu söylüyoruz. Bu kadar harcayacaksın, bu kadar kazanacaksın diyoruz. Yatırımcılar tamam dedikten sonra bizim için ikinci safha başlıyor. Mimarı davet ediyoruz o işe uygun mimarlar arasından birini seçiyoruz. Mimara bizim konsept çerçevesinde ruhsata kadar olan süreçte destek vermeye devam ediyoruz. Aynı şekilde ruhsatı almaya kadar işin hukuki alt yapısını hazırlıyoruz ve sertifika işlerini yapıyoruz. Pazarlama ön programlarını hazırlıyoruz. Ruhsatı aldıktan sonra üçüncü safha aktif olarak işin pazarlanması ve müteahhidin bulunması, tabi yatırımcı firma aynı zamanda müteahhit değilse. Yapılan alışveriş merkezi ise kiralıyoruz, konut ise satıyoruz, ofis ise kiralıyoruz ya da satıyoruz. Sonra da binaların inşaatı bittikten sonra işletmeye alıp son aşamamızda bunların işletmelerini, yönetimlerini yapıyoruz. Alışveriş ve iş merkezlerinin içinde uzun soluklu kalıyoruz. Konut projelerinin de içinde kalabiliyoruz ama uzun soluklu olmayabiliyor. Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan sebeplerle bazen devretmek durumunda kalabiliyoruz. Dolayısıyla yatırımcıların ilk işi mimarı çağırmak değil bizim gibi bu işin uzmanı danışman firmalara başvurup ne yapacağını öğrenmek.
Danışmanlığınızı yaptığınız projeler var mı?
- Fırat Murathanoğlu: Olimpa AVM'nin danışmanlığını yapıyoruz. Kiralamayı ise başka bir kurum yapıyor. Olimpa AVM'yi Aralık 2010'da açmayı planlıyoruz. Yaklaşık 14 bin metrekare kiralanabilir alanı var. Sarıgazi'de bir sokak konsepti geliştirdik. Ve şimdi bu sokak konsepti çerçevesinde mağazaları kiralıyoruz. Sancaktepe Belediyesiyle karşı karşıya. Şimdiden kiralayanlar oldu. Mesela İsmar, onlar zaten o bölgede vardı.
Bankacılıkta Kuveyt Türk geldi yerini açtı. Kişisel bakımda Gratis geldi. Şampiyon Kokoreç ve Ata Kuyumculuk, şimdi de birçok sözleşme var. Çekmeköy'de yine yürüttüğümüz 5 yıldızlı bir alışveriş merkezimiz var. 7-8 yıl oldu açılalı ve orda da işler gayet yolunda.
Yeni projeleriniz var mı?
- Fırat Murathanoğlu: Var tabi. İstanbul Maslak'ta çalıştığımız bir proje var. Ama o daha ruhsatı alınmadığı için bir şey söylemek istemiyorum. Önümüzdeki dönemde almayı planlıyoruz. Anadolu'da Adana'da, Tarsus'ta, Mersin'de ve Kahramanmaraş'ta projelerimiz var.
Bu yeni projeleriniz ölçekleri nasıl?
- Fırat Murathanoğlu: Projelerimizin hemen hemen hepsi orta ölçekli projeler bir tek Adana'da ki projemiz büyük ölçekli.
Çorlu Orion ne durumda?
- Fırat Murathanoğlu: Evet kiralamalara devam ediyoruz. Olursa büyüme planı var. Öne doğru binayı büyütmek istiyoruz. İhtiyacımız var çünkü, hiç boş yerimiz yok. Zaten bölgede büyük bir talep var. Dolayısıyla biraz büyümek ihtiyaç haline geldi. Çorlu çok hızlı gelişiyor. Çorlu'da 603 tane fabrika var ve bir sanayi bölgesi. Avrupa'ya çok yakın havaalanı var. Dolayısıyla Çorlu hep büyük bir potansiyel taşımıştır. Bu projeyi büyütünce çok daha büyük güçlü bir proje olacak. Bu yılın sonunda ruhsat alınacak ve yakın bir süreçte tamamlanacak.
ESKİ AVM'LERE HAYAT VERİYORUZ
Atıl kalmış AVM'leri yeniden hayata nasıl geçiriyorsunuz?
- Fırat Murathanoğlu:Mesela yine Beylikdüzü'ne dönersek bölgede 5-10 bin metrekare kiralanılabilir alanı olan binalar problem. O yüzden biz bu başarı programımızı koyduk sisteme. Diyoruz ki bir şekilde atıl kalmış olan, işlevini ve uygunluğunu yitirmiş, kentsel dokuyla uyuşmayan binaları getirin biz bunu test edelim. Ve buna yeni bir fonksiyon kazandıralım. Kötü yönetiliyorsa verin bize biz yönetelim gibi bir başarı programı ürettik.
Peki yeni kimlik kazandırdığınız binalar oldu mu?
- Fırat Murathanoğlu:Geçmişte yaptığımız örnekler var. Mesela Uşak'ta şu anda işletmede olan Karun AVM. Eskiden içinde Migros ile üst katlarında iki tane sineması, fasfood'u ve büyük bir mağazası olan son derece verimsiz bir binaydı. Mal sahipleri bizimle temasa geçtiler. Bunu nasıl verimli hale getiririz diye sordular. Biz de iş modelimizi kurduk. En doğru kullanım fonksiyonları ve araştırmalarımızı yaptık. Çevre analizi, hedef kitle, hedef pazar, ulaşım, rekabet, bölgenin gelişimi ve trendleri ve sonuçta bir karara vardık. Ve dedik ki: ‘Biz bu binayı bu bölgenin alışveriş merkezi haline getireceğiz.' Ölçek problemi de vardı, küçük ölçekliydi. Mimari açıdan binayı yeniden dizayn ettik. Mağaza karması oluşturduk ve o şekilde pazarladık. Ve şimdi tıkır tıkır işletiliyor. Bunun gibi Beylikdüzü'nde de yapılması gereken işlerden biri bu. Tabi sadece Beylikdüzü'yle ve hatta İstanbul'la sınırlı değil bu tür binalar. Anadolu'da birçok bölgede dönüşüme ihtiyacı olan merkezler var.
100-200 BİN LİRALIK KONUT YAPAN KAZANIR
Biraz da olsa sıkışan konut piyasası nasıl açılabilir?
- Fırat Murathanoğlu:Piyasaların sıkışmasının sebebi şu an arz edilmiş olan projelerin bir bölümünün karşısında alıcısı olmaması. Konutta 1 milyon talep var ama bazı arz edilmiş olan ürün taleple örtüşmüyor. Böyle bir problem var bu bir. İkincisi finansal olanaklar, yani faiz olanakları da bu konutlara ulaşamaya imkan vermiyor. Bunun sebebi hedef kitlenin cebindeki nakit paranın 50 bin lira ile 100 bin lira arasında olması. Kişilerin borçlanabileceği en fazla para da 50 bin lira, yani en fazla alabileceği ev 150 bin liralık ev oluyor. Taş çatlasın 200 bin liralık bir eve finansman bulabiliyorlar. Ana talep bu. Buna uygun bir proje yapabilirsen ve tamamlarsan kazanırsın.
Ucuz konut satabilmenin sırrı arsa mı?
- Fırat Murathanoğlu:Tabi bütün mesele arsa sorunu. Arsanın fiyatı maliyetin %25'ini geçmemeli, asıl oran budur. Yapılan projelerin hemen satılması mümkün olmadığı için yüksek fiyatlarla arsa almak yanlış. Piyasada 1 milyon doların üzerindeki konutları satmakta pek sorun yok, aynı şekilde 100-150 bin liralık konutları da satmakta sorun yok. Sorun bunların arasında kalan konutları satmakta. Bunun içinde çok iyi çalışılıp iyi planlamak gerekiyor. Biz kriz döneminde Kurtköy'de Lilyum Evleri'nde 140 daireyi hemen sattık. Burada doğru proje, doğru hedef kitle ve doğru fiyat blirledik. Sonuçta elimizde tılsım yok o yüzden iyi çalışmak lazım.
BASIN EKSPRES YOLU OTEL BÖLGESİ OLACAK
Yatırımcılar açısından otel yapmak cazip mi?
- Fırat Murathanoğlu:Otel yapmak çok cazip. İstanbul'da şu anda 20-25 adet 40 bin yatak kapasiteli 5 yıldızlı otele ihtiyacı var. Öne çıkan bölgeler ise yine Maslak bölgesi ve havaalanları bölgeleri. Önümüzdeki 10 yıl içerisinde Basın Ekspres Yolu'nun her iki tarafında bol sayıda otel olacak. Biz Gaya Gayrimenkul olarak İstanbul üzerinde otel yatırımını destekliyoruz. Keza sahillerimizde otel yatırımını destekliyoruz. 2009'da ülkemize giren yabancı turist sayısı 32 milyon kişi. 22 milyar dolar gelir elde edilmiş. İstanbul'a giren yabancı turistin sayısı 10 milyon. İstanbul'a bir o kadar daha yerli turist geliyor. 18–20 milyon turist oluyor. Biz bunun en yakın zamanda 25 milyonu geçeceğini düşünüyoruz. Bir kere ülkemizi eskisinden daha iyi tanıtıyoruz ve daha da iyi tanıtmalıyız. Çok ciddi bir turizm hamlemiz var bu daha da artırılabilir. Kültür turizmi hala eksik. Turizmi bütün bir yıla yaymak lazım.
Ataşehir bölgesi ofiste ön plana çıkabilir mi?
Ofis piyasası da yine İstanbul'da cazip bir alan olarak duruyor. Özellikle merkezi iş alanında doluluk krize rağmen değişmedi. Ofiste bir süre daha merkezi iş alanı üzerinde yoğunluğumuz devam edecek. Ataşehir bölgesi ofiste ön plana çıkmak için uygun bir bölge. Hem İstanbul Finans Merkezi hem de TEM otoyolu olduğu için önemli bir bölge.
